Me da la impresión de que para muchos institutos ecónomos y ecónomas lo de alquilar los locales o viviendas o edificios vacíos de que disponemos es una actividad secundaria. Hay muchas renuencias a aprovechar así los bienes ociosos de que disponemos porque… y aquí surge una retahíla grande de razones o excusas. En realidad, alquilar es otra forma de obtener rendimientos a los bienes de que dispone el instituto. Igual que el dinero que está ocioso en la cuenta corriente se coloca en un fondo de inversión o en unas acciones o en unas obligaciones o bonos con el objetivo de obtener unos rendimientos que posibiliten llevar adelante la misión carismática del instituto, siempre necesidad de recursos, la opción de alquilar e incluso de comprar para alquilar, es tan buena como la anterior. Y en muchas ocasiones, tanto o más rentable.
Hace pocos días estaba hablando con un religioso. Me comentaba que en su congregación estaban pensando en hacer una obra en un piso que tenían. El objetivo era transformar lo que habían sido unas oficinas en unos pequeños apartamentos. Me decía que hacía un cálculo rápido sobre el precio podrían recuperar la inversión en unos cuantos años. Le contesté que no debía hacer las cuentas así. El objetivo no es tanto recuperar la inversión cuanto ver la rentabilidad que se saca al dinero invertido. Si se invierten 90.000 euros para hacer la obra y los apartamentos alquilados, descontados los gastos, van a dejar limpios al año 9.000 euros, estamos hablando de una rentabilidad del 10% anual. ¿Qué fondo de inversión ofrece esa rentabilidad año tras año? Y estoy haciendo unos cálculos muy por lo bajo.
Los alquileres son inversiones que, en comparación con las inversiones financieras, no suelen verse afectadas de la misma manera por la volatilidad de los mercados. En momentos de grandes crisis puede haber pérdidas sobre el papel en el sentido de que el valor del inmueble en el mercado baje, pero basta con no vender y la propiedad, incluso cuando se pierden los inquilinos, seguirá siendo propiedad de la congregación y preparada para la llegada de un nuevo inquilino.
Entiendo que los institutos deberían repensar sus inversiones. Ya sabemos todos que hay que diversificar, que no se pueden meter todos los huevos en la misma cesta. Por eso no ponemos todo nuestro dinero en un único fondo de inversión. Sería una locura. Distribuimos el dinero disponible entre diversos fondos de inversión, en diversos mercados e incluso en diversas divisas. Pero se nos olvida que la primera diversificación debería ser entre productos financieros y productos inmobiliarios.
Es decir, lo mismo que se compran participaciones de un fondo de inversión, se pueden comprar locales comerciales que se van a destinar al alquiler. Diría incluso que las inversiones de los institutos deberían repartirse al 50% entre inmuebles destinados al alquiler e inversiones financieras.
La diferencia entre unas y otras es la liquidez. Los fondos de inversión se pueden transformar, la inmensa mayoría de ellos, en liquidez, en dinero disponible en la cuenta corriente, en dos o tres días. Transformar una propiedad inmobiliaria en dinero en la cuenta corriente necesita siempre de más tiempo.
Pero, ¿de verdad que necesitamos esa liquidez? ¿De verdad que puede surgir una urgencia tal que se necesite transformar en dinero contante todos nuestros recursos en un plazo de uno o dos días? La verdad es que no. Ese caso es casi imposible que se dé. Por eso, no hay que tener miedo a tener hasta el 50% de nuestros recursos ahorrados en propiedades inmobiliarias destinadas al alquiler.